Perché la banca francese chiede un'assicurazione sul mutuo
Nessuna legge francese impone di assicurare un mutuo. In pratica, però, nessuna banca concede un credito immobiliare senza. L'assurance emprunteur rimborsa il capitale residuo se l'assicurato muore o resta in invalidità totale, e prende in carico le rate in caso di arresto di lavoro prolungato. Senza questa copertura, la banca non firma.
Al momento dell'offerta di mutuo, la banca propone quasi sempre il proprio contratto di gruppo. Non siete obbligati ad accettarlo. La délégation d'assurance, in vigore dal 2010, vi permette di assicurare il mutuo presso la compagnia che preferite, a condizione che le garanzie siano equivalenti a quelle richieste. La banca non può modificare il tasso del mutuo né fatturare spese per questo motivo.
Il dettaglio delle garanzie abituali (decesso, PTIA, invalidità, incapacità di lavoro) è spiegato nella nostra pagina sull'assicurazione del mutuo in Francia.
Cosa dice la legge Lemoine
La legge n. 2022-270 del 28 febbraio 2022, detta loi Lemoine, ha cambiato le regole per i crediti immobiliari dei privati, a uso abitativo o misto. Il punto centrale: potete sostituire l'assicurazione del mutuo in ogni momento, senza attendere una scadenza annuale, senza costi e senza penali. La regola vale dal 1° giugno 2022 per le nuove offerte di mutuo e dal 1° settembre 2022 per tutti i contratti in corso.
Ricevuta una richiesta di sostituzione, la banca ha 10 giorni lavorativi per rispondere. Se rifiuta, deve indicare per iscritto tutti i motivi del rifiuto. L'unico terreno di discussione ammesso è l'equivalenza delle garanzie.
La legge ha portato anche altre novità. Il questionario medico è soppresso quando la quota assicurata non supera 200.000 € per assicurato e il mutuo si estingue prima del 60° compleanno. Il diritto all'oblio per i tumori e l'epatite C è ridotto a 5 anni dalla fine del protocollo terapeutico.
Garanzie equivalenti: la condizione da rispettare
La banca non può rifiutare un contratto esterno se le garanzie sono equivalenti alle sue. L'equivalenza non si valuta a occhio: ogni banca sceglie i propri criteri da una lista fissata dal Comité consultatif du secteur financier (CCSF), fino a 11 criteri per le garanzie principali più 4 per l'eventuale garanzia perdita d'impiego. Questi criteri figurano nella fiche standardisée d'information consegnata con l'offerta di mutuo.
Il confronto si fa punto per punto. Alcuni esempi concreti:
- la franchigia in caso di arresto di lavoro (30, 90, 180 giorni);
- la copertura delle patologie dorsali e psicologiche, spesso escluse nei contratti di base;
- il mantenimento delle garanzie in caso di lavoro all'estero o di sport a rischio;
- il modo di indennizzare l'incapacità: forfettario o proporzionale alla perdita di reddito.
Un contratto meno caro ma non equivalente verrà respinto. Il lavoro serio si fa prima dell'invio, non dopo il rifiuto.
Quanto si risparmia davvero
Il contratto di gruppo della banca mutualizza il rischio: tutti pagano una tariffa simile, qualunque sia il profilo. Con una delega, il premio si calcola sul vostro caso reale: età, stato di salute, fumo, professione, capitale, durata. Per un profilo giovane e in buona salute la differenza è spesso netta, e su un mutuo di 20 o 25 anni si accumula fino a rappresentare diverse migliaia di euro sull'intera durata.
Il costo dell'assicurazione si legge nel TAEA (taux annuel effectif de l'assurance), indicato nell'offerta di mutuo. È il dato da confrontare, insieme al costo totale in euro.
Cambiare conviene anche a mutuo già avviato. Nei primi anni il capitale residuo resta alto, quindi il premio pesa ancora molto. La condizione resta sempre la stessa: garanzie equivalenti, mai al ribasso.
Non residenti e salute: i casi da studiare
Comprate un appartamento a Fréjus o una casa nell'entroterra del Var restando residenti in Italia: il mutuo è francese, l'assicurazione anche. Non tutte le compagnie accettano però gli assicurati non residenti. Alcune lo fanno senza difficoltà, altre rifiutano o limitano le garanzie. Il dossier va studiato caso per caso, prima di scegliere il contratto, per evitare un rifiuto della banca a pochi giorni dal rogito.
Chi ha avuto problemi di salute seri non è escluso dal credito. La convenzione AERAS (s'assurer et emprunter avec un risque aggravé de santé) prevede un esame del dossier su più livelli e facilita l'accesso all'assicurazione del mutuo. I tempi sono più lunghi: meglio avviare la pratica appena il progetto d'acquisto prende forma.
In entrambe le situazioni, parlarne presto cambia tutto. Potete scriverci o chiamarci già in fase di compromesso di vendita.
Come ASSUDIRE prepara il dossier di equivalenza
Siamo un cabinet di courtage indipendente, installato a Port Fréjus dal 2013. Non apparteniamo a nessuna banca né a nessuna compagnia: confrontiamo i contratti di una trentina di assicuratori e siamo remunerati dalla compagnia con cui firmate. La consulenza per voi è gratuita.
Per un dossier di sostituzione, il metodo è sempre lo stesso:
- leggiamo la fiche standardisée d'information e i criteri di equivalenza della vostra banca;
- selezioniamo i contratti che rispettano ogni criterio, al premio più conveniente per il vostro profilo;
- gestiamo le formalità mediche, comprese le regole AERAS se necessario;
- prepariamo la richiesta di sostituzione e seguiamo la risposta della banca fino all'avenant che ufficializza il cambio.
In agenzia si parla italiano e inglese, e rispondiamo entro 2 ore lavorative. I nostri clienti ci valutano 4,9/5 su Google. Potete prenotare un appuntamento, chiamare il +33 4 89 78 15 49 o scrivere a info@assudire.fr. E se l'acquisto è in corso, pensate anche all'assicurazione della casa: la banca la chiederà prima del rogito.